Das Leistungsbild des Projektmanagements umfasst neben der eigentlichen Projektsteuerung auch die Übernahme der Projektleitung.

Es bietet sich speziell für Bauherren an, die sich selbst nicht ausschließlich auf die Realisierung ihres Bauvorhabens konzentrieren können und auf eine umfassende und kompetente Vertretung ihrer Interessen zur Erreichung ihrer Projektziele angewiesen sind.

In direkter Abstimmung mit dem Auftraggeber leitet das Projektmanagement die am Bau beteiligten Planer und Bauausführenden an und kontrolliert die Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen.

Dem Projektmanagement obliegt darüber hinaus die Koordinierung der Schnittstellen des Projekts zu Finanzierung, Vermarktung und seinen Nutzern.

Die Grundleistungen der Projektsteuerung, gem. § 31 HOAI, umfassen die neutrale und unabhängige Wahrnehmung von Auftraggeberaufgaben in beratender Stabsfunktion und in organisatorischer, technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Hinsicht.

Das Leistungsbild der Projektsteuerung gliedert sich in fünf Projektstufen:

1. Projektvorbereitung (Projektentwicklung, strategische Planung, Grundlagenermittlung)
2. Planung (Planung, Vor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung)
3. Ausführungsvorbereitung (Ausführungsplanung, Vorbereiten der Vergabe und Mitwirken bei der Vergabe)
4. Ausführung (Projektüberwachung)
5. Projektabschluß (Projektbetreuung, Dokumentation)

Die vorgenannten Projektstufen beinhalten alle vier Handlungsbereiche:

• Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
• Qualitäten und Quantitäten
• Kosten
• Termine

Folgende Hinweise sind hierbei zu beachten:

• Das Aufstellen, Abstimmen und Fortschreiben im Sinne des Leistungsbildes Projektsteuerung beinhaltet:
  • die Vorgabe der Solldaten (Planen / Ermitteln)
  • die Kontrolle (Überprüfen uns Soll-/Ist- Vergleich)
  • die Steuerung (Abweichungsanalyse, Anpassen, Aktualisieren)
• Mitwirken im Sinne des Leistungsbildes heißt stets, dass der Projektsteuerer die genannten Teilleistungen in Zusammenarbeit mit den anderen Projektbeteiligten inhaltlich abschließend zusammenfasst und dem Auftraggeber zur Entscheidung vorlegt
• Sämtliche Ergebnisse der Projektsteuerungsleistungen erfordern vor Freigabe und Umsetzung die vorherige Abstimmung mit dem Auftraggeber.

Das Leistungsbild der Projektleitung beinhaltet im Wesentlichen folgende Grundleistungen:

1. Rechtzeitiges Herbeiführen bzw. Treffen der erforderlichen Entscheidungen sowohl hinsichtlich Funktion, Konstruktion, Standard und Gestaltung als auch hinsichtlich Qualität, Kosten und Terminen.
2. Durchsetzen der erforderlichen Maßnahmen und Vollzug der Verträge unter Wahrnehmung der Rechte und Pflichten des Auftraggebers.
3. Herbeiführen der erforderlichen Genehmigungen, Einwilligungen und Erlaubnisse im Hinblick auf die Genehmigungsreife.
4. Konfliktmanagement zur Orientierung der unterschiedlichen Interessen der Projektbeteiligten auf einheitliche Projektziele hinsichtlich Qualitäten, Kosten und Termine, u.a. im Hinblick auf
   1. die Pflicht der Projektbeteiligten zur fachlich- inhaltlichen Integration der verschiedenen Planungsleistungen
   2. die Pflicht der Projektbeteiligten zur Untersuchung von alternativen Lösungsmöglichkeiten.
5. Leiten von Projektbesprechungen auf Geschäftsführungs-, Vorstandsebene zur Vorbereitung / Einleitung / Durchsetzung von Entscheidungen.
6. Führen aller Verhandlungen mit projektbezogener vertragsrechtlicher oder öffentlich rechtlicher Bindungswirkung für den Auftraggeber.
7. Wahrnehmung der zentralen Projektanlaufstelle; Sorge für die Abarbeitung des Entscheidungs- / Maßnahmenkataloges.
8. Wahrnehmen von projektbezogenen Repräsentationspflichten gegenüber dem Nutzer, dem Finanzier, den Trägern öffentlicher Belange und der Öffentlichkeit.

Vorgenannte Leistungen setzen eine entsprechende schriftliche Handlungsvollmacht des Auftraggebers an die Projektleitung voraus

Das Leistungsbild der Ausschreibung und Vergabe regelt §15 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die Leistungen werden unterteilt in die
Vorbereitung der Vergabe (Leistungsphase 6)
und
Mitwirkung bei der Vergabe (Leistungsphase 7).

Vorbereitung der Vergabe (Leistungsphase 6)

Die Grundleistungen gliedern sich in

• Ermitteln und Zusammenstellen von Mengen als Grundlage für das Aufstellen von Leistungsbeschreibungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter.
• Aufstellen von Leistungsbeschreibungen mit Leistungsverzeichnissen nach Leistungsbereichen.
• Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten.

Mitwirkung bei der Vergabe (Leistungsphase 7)

Die Grundleistungen gliedern sich in

• Zusammenstellen der Verdingungsunterlagen für alle Leistungsbereiche.
• Einholen von Angeboten.
• Prüfen und Werten der Angebote einschließlich Aufstellen eines Preisspiegels nach Teilleistungen unter Mitwirkung aller während der Leistungsphasen 6 und 7fachlich Beteiligten.
• Abstimmen und Zusammenstellen der Leistungen der fachlich Beteiligten, die an der Vergabe mitwirken.
• Verhandlung mit Bietern.
• Kostenanschlag nach DIN 276 aus Einheits- oder Pauschalpreisen der Angebote
• Kostenkontrolle durch Vergleich des Kostenanschlags mit der KostenberechnungMitwirken bei der Auftragserteilung

Das Leistungsbild der Objektüberwachung regelt §15 der HOAI
(Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), Leistungsphase 8.

Es handelt sich hierbei um die Leistung, die umgangssprachlich mit dem Begriff „Bauleitung“ umschrieben wird.

Die Grundleistungen gliedern sich in

• Überwachen der Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung oder Zustimmung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften.
• Überwachen der Ausführung von Tragwerken nach §63 HOAI Abs. 1 und 2 auf Übereinstimmung mit dem Standsicherheitsnachweis.
• Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten.
• Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen.
• Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm).
• Führen eines Bautagebuches.
• Gemeinsames Aufmaß mit den bauausführenden Unternehmen.
• Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln.
• Rechnungsprüfung.
• Kostenfeststellung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht.
• Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme daran.
• Übergabe des Objektes einschließlich Zusammenstellung und Übergabe der erforderlichen Unterlagen, zum Beispiel Bedienungsanleitungen, Prüfprotokolle.
• Auflisten der Gewährleistungsfristen.
• Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel.
• Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnung der bauausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.

Abnahmemanagement

Bei komplexen Bauvorhaben wird es immer wichtiger die förmlichen Abnahmen (§12 VOB/B) der ausführenden Unternehmen strukturiert durchzuführen.

Hierfür ist eine detaillierte Ablaufplanung notwendig, die die einzelnen Schritte von der Klärung der Vorraussetzungen bis zur Unterzeichnung der förmlichen Abnahme durch den Auftraggeber beinhaltet.

Die Inhalte des Leistungsbildes Gewährleistungsmanagement richten sich an Bauherren bzw. Auftraggeber.

Im Rahmen der vereinbarten Gewährleistungsfrist ist der Auftragnehmer verpflichtet auftretende Mängel zu beseitigen. Dies regelt die VOB/B § 13.

Wir helfen, rechtssicher zu handeln, fristgemäß zu reagieren und optimale Nachbesserungs- oder Sanierungslösungen für Ihr Objekt zu finden. Dies gilt es vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung durchzusetzen.

Unser Gewährleistungsmanagement garantiert Ihnen die Durchsetzung Ihrer Ansprüche auf Gewährleistung, Nachbesserung und reibungslose Funktion aller Gebäudeteile.

Bemusterungsmanagement

Das Leistungsbild Bemusterungsmanagement umfasst die einvernehmliche und eindeutige rechtzeitige Festlegung aller oberflächenrelevanter Baustoffe und Materialien. Hierbei ist es wesentlich die Bemusterungsergebnisse eindeutig zu dokumentieren.

Claim-Management

Das Claim- Management umfasst die präventive oder projektbegleitende Durchsetzung bzw. Abwehr von Leistungsforderungen, die vertraglich nicht oder uneindeutig geregelt sind.

Es dient der Lösung von Konflikten zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer.

Diese Konflikte entstehen aus unterschiedlichen Sichtweisen der Auftragsgrundlagen der Vertragsparteien und führen zu Mehrleistungsangeboten, Zusatzvergütungen, Projektkostenüberschreitungen oder Vertragsstrafen.

Zur Durchsetzung bzw. Abwehr der Konfliktfolgen bedarf es einer strukturierten Analyse, Erfassung und Darstellung des Sachverhaltes.

Dies bildet die gesicherte Grundlage zur Unterstützung und Entwicklung der Verhandlungsstrategie

Bautechnische Gutachten

decken Baumängel, Bauschäden und Reparaturnotwendigkeiten an der Immobilie auf. Diese geben Auskunft über Ursachen und enthalten Angaben über empfohlene Maßnahmen und die zu erwartenden Kosten.
Die Gutachten bilden die Grundlage für die notwendigen Reparaturen / Sanierungen, dienen der Streitschlichtung und führen zur Feststellung des Verursachers.

Für folgende Bereiche werden Gutachten im eigenen Büro erstellt:

• Baumängelgutachten
• Bauschadensgutachten
• Bautenstandsfeststellung
• Holzschutzgutachten
• Beweissicherungsgutachten
• Mitwirkung bei der Abnahme
• Bestandsaufnahme und Beurteilung des bautechnischen Zustandes
• Abnahmen und Beurteilung von Bauleistungen und Bauvorhaben

Preise: zum Nachweis: 55,00 €/h incl. Mehrwertsteuer, zuzüglich Fahrtkosten und Nebenkosten

Baumängelgutachten
Definition Baumangel

Ein Mangel eines Bauwerks ist eine Bauwerksbeeinträchtigung, die Ausfluss der Verletzung von Vertragspflichten ist.
Die Erscheinungsformen solcher Vertragswidrigkeiten können dreifacher Art sein:

Fehler die den Wert oder die Tauglichkeit des vertraglich geschuldeten Werkes zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder mindern,

• Das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften, seien es Funktionen oder Merkmale,
• Verstöße gegen allgemein anerkannte Regeln der Technik (siehe hierzu § 633 Abs. 1 BGB und § 3 Nr. 1 VOB/B).

Wesentlich für einen Mangel ist also zum einen eine objektbezogene Bauwerksbeeinträchtigung durch Unzulänglichkeiten bei der Errichtung, wodurch ein vertraglich vereinbarter SOLL-Wert nicht erreicht wird, zum anderen eine Vertragswidrigkeit des Verursachenden. Eine vertragswidrige Bauwerkserrichtung ist dann anzunehmen, wenn diese entweder in einer fehlerhaften Ausführung (u.a. Oberaufsicht) liegt oder in der Verwendung untauglichen Materials.

Auf eine kurze Formel gebracht:
Unzulänglichkeit + damit vertragswidrige Bauweise = Baumangel

Bauschadensgutachten
Definition Bauschaden

Bauschäden sind Auswirkungen von Fehlern (nicht erfüllter vorgeschriebener oder vereinbarter Forderungen bzw. Eigenschaften), die die Stand- und/oder Tragsicherheit bzw. die Funktions- und/oder Gebrauchssicherheit innerhalb der normalen Nutzungsdauer des Bauwerkes/Gebäudes beeinträchtigen. (Also alle unbeabsichtigten Veränderungen an Bauwerken/Gebäuden, die während ihrer Herstellung und Nutzung eintreten.)

Ein Bauschaden ist ein Schaden am Bauwerk als Folge einer unzulänglichen und damit vertragswidrigen Bauwerkserrichtung oder als Folge einer unerlaubten Handlung. Im Unterschied zum Baumangel handelt es sich beim Begriff des Bauschadens nicht um die Unzulänglichkeiten der Bauwerkserrichtung selber, sondern um einen Schaden am Objekt, der sich als Folge eines oder mehrerer Baumängel darstellt.

Bautenstandsfeststellung

Unterschiedliche Standpunkte über die Art der Realisierung, Zeitverzüge gegenüber dem planmäßigen Ablauf bei der Realisierung von Bauvorhaben führen mitunter zu Streitigkeiten und zur Lösung geschlossener Verträge.
Wie aber ist der Bautenstand, welche Gewerke wurden zu welchen Anteilen realisiert, wie hoch sind die notwendigen Restleistungen und mit welcher Qualität wurden die Leistungen ausgeführt. Fragen, die objektiv und unparteiisch durch den Sachverständigen zu beantworten sind.

Beweissicherungsgutachten
Bedeutung der Beweissicherung

Sowohl zur Abwehr ungerechtfertigter Forderungen von Nachbarn und Anliegern als auch zur fairen Regulierung von tatsächlich durch die Errichtung des Bauwerkes eintretenden Nachteile für Dritte, muss vor dem Baubeginn der bestehende Zustand in verbindlicher und zweifelsfreier Form festgestellt werden. Dies betrifft vor allem den Zustand von benachbarten Gebäuden und Anlagen, wie Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen. Etwa bestehende Immissionen von Lärm, Abluft, Erschütterungen usw. gewinnen dabei heute an Bedeutung. Bei einer solchen Beweisscherung kommt es sehr wesentlich auch auf die richtige Form des Vorgehens an.

Mitwirkung bei der Abnahme

Grundlagen zur Bauabnahme
Folgende Arten der Abnahme können unterschieden werden:

 

• förmliche Abnahme nach VOB/B § 12 Nr. 4
• stillschweigende Abnahme, die einen Abnahmewillen des Bestellers durch konkludentes Verhalten voraussetzt und unterstellt
• fiktive Abnahme nach VOB/B § 12 Nr. 5

Bei der förmlichen Abnahme muss zwischen den Stadien fachtechnische und rechtsgeschäftliche Abnahme differenziert werden.

Rechtsfolgen und Wirkungen der Abnahme

• Die Abnahme gehört zu den Hauptpflichten des Auftraggebers. Sie ist eine einseitige Willenserklärung des Bauherrn und ist nicht anfechtbar.
• Mit der Abnahme wird durch den Auftraggeber erklärt, dass der Vertrag erfüllt ist. Damit verbleiben ihm nur noch die Gewährleistungsansprüche nach VOB/B § 13 Nr. 5-7. Das uneingeschränkte Recht auf Nachbesserung vor der Abnahme entfällt. Die Verjährungsfrist des Gewährleistungsanspruchs beginnt mit der Abnahme
  (VOB/B § 13 Nr. 4).
• Die Vorleistungspflicht und das Erfüllungsstadium des Auftragnehmers endet. Der Unternehmer hat Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Vergütung, sofern diese nicht durch Mängel eingeschränkt ist.
• Der Auftraggeber muss sich ihm bekannte Mängel bei der Abnahme eindeutig schriftlich vorbehalten (VOB/B § 12 Nr. 4). Dies betrifft Mängel, die als solche erkannt werden können und nicht verdeckt sind:
  • eine unvollständige Leistung,
  • eine nicht den Plänen und dem Leistungsverzeichnis voll entsprechende Leistung,
  • ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik und die einschlägigen Normen,
  • das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft.
• Fällige Vertragsstrafen können nur geltend gemacht und aufgerechnet werden, wenn sie vom Auftraggeber bei der Abnahme vorbehalten wurden
  (VOB/B § 11 Nr. 4).
• Die Beweislast für die vertragliche Ausführung geht vom Auftragnehmer auf den Auftraggeber über (§ 363 BGB). Nach der Abnahme muss der Bauherr bei Mängeln Verschulden des Auftragnehmers nachweisen.

 

Mit der Abnahme geht die Gefahr für Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Auftraggeber über (VOB/B § 12 Nr. 6). Die Schutzpflicht des Auftragnehmers für sein Werk endet (VOB/B § 4 Nr. 5).

Durch den Sachverständigen erfolgt eine Mitwirkung bei der fachtechnischen Abnahme als Voraussetzung für eine rechtsgeschäftliche Abnahme.

— Inhalt folgt —